아파트 매매. 전세 계약시 > ETC

1. 계약체결 및 계약서 작성요령

계약하고자 하는 물건에 대해 소유자의 이름과 목적물의 주소를 확인한 후 관할 등기소에 가서 토지, 건물 등기부등본 각 1통과 (매매의 경우), 구청에 가서 건축물관리대장과 토지대 장, 토지이용계획확인원 각 1통을 발급받아 권리관계(압류, 가압류, 근저당, 가등기, 가처분 등) 및 사실관계(무허가건물 여부, 과세완납 여부,임대차,물리적 하자여부 등)를 확인하여 이상 유무를 파악한다. 

1) 계약시 확인할 CHECK POINT

 ① 중개대상물건확인·설명서,등기부등본,계약상대방의 본인여부 확인
② 본인이 나온 경우 - 주민등록증으로 대조확인
③ 대리인이 나온 경우 - 주민등록증, 위임장, 인감증명서
④ 미성년자는 법정대리인의 동의서 확인 

2) 반드시 확인되어야 할 계약서 내용

① 계약당사자의 인적 사항
② 매매금액
③ 매매금액 지급방법
④ 매매부동산의 인도방법
⑤ 계약위반시 배상문제
⑥ 계약 년·월 ·일 등 

3) 실전! 계약서 작성

a. 계약서의 내용중 일부 문구를 정정하는 경우에는 적색으로 두줄을 그어 말소하고 난외 에 정정의 기재를 하고 정정날인(쌍방)을 하여야 한다.

b. 계약서의 장수가 2매 이상인 경우 각장의 접속부분에 당사자 쌍방 간인을 찍는다.

c. 부동산의 표시란에는 상세히 기재하여야 한다. 너무 간략하게 표시하는 경우 등기신청 이 불가능하여 법무사가 다시 등기용 매매계약서를 이중으로 작성하게 된다. 따라서 등 기권리증에 표시된 내용을 그대로 다 적어두도록 한다. 부동산의 표시란이 협소하여 다 적을 수 없는 경우에는 [뒷면참조], [별지참조]등으로 기재한 후 뒷면이나 별지 목록에 기 재한다.

d. 금액을 아라비아숫자를 적지 말고 한문(壹, 貳, 參)등으로 적되 여백을 두지 말고 "金 字"옆에 붙여서 적는다.

e. 일시 불로 하거나 중도금이 없는 경우는 해당없다는 표시를 하여야 한다.

f. 잔금수령과 소유권이전등기신청서 교부 및 부동산의 명도는 당사자의 특약이 없는 한 동시이행의 관계가 성림된다.

g. 당사자의 쌍방이 계약을 불이행하는 경우를 대비하여 손해배상액을 미리 특약사항으로 기재하게 되면 간단하게 손해배상을 결정할 수 있는 잇점이 있다.

h. 계약서는 계약자유의 원칙에 따라 작성하는 개인간의 사문서이므로 필요에 따라 공증을 해 놓으면 후일 확실한 증거력을 가지게 되어 분실의 위험이 없고, 채무불이행시 재판을 통해 강제집행을 할 수 있다.

i. 마지막 계약조항으로 서로가 성의를 다하여 처음부터 끝까지 약속을 지킬 것을 서약한 다는 내용의 신의칙 조항을 기재한다.

j. 계약조항이 다 기재되면 마무리로서 본 계약에 대하여 계약당사자가 이의 없음을 확인 하여 서명· 날인하고 본 계약서를 매도자,매수인, 중개업자가 각각 1통씩 갖는다.

k. 당사자의 표시는 주민등록증에 표시된 정확한 내용을 기재한다. 성명란은 본인이 직접 쓰도록 하고 도장은 인감도장을 찍게 하여야 한다.


4) 잔금지급시 CHECK POINT 

 ① 중도금 및 잔금 지급시에도 등기부등본을 한번 더 확인한다.
② 저당권, 임차권, 전세권 등 인수시 해당금액의 금융기관으로부터 잔고증명을 받아 확인 한다.
③ 각종 세금 및 공과금에 관한 서류를 확인한다. 특히, 매도용 인감증명서에 기재된 매수 인의 인적사항을 확실학 체크한다.
④ 중개대상물건 확인·설명서를 교부받고 중개수수료를 지불한다.

※준비사항
◎ 매도인 : 등기권리증, 부동산매도용 인감증명서 1통, 주민등록등본 1통, (등기부등본과 주소가 다른 경우 종전 주소가 기재된 주민등록초본 1통) 인감도장, 각종 세금 및 공과금 영수증, 부동산 인도를 위한 열쇠, 기타 서류
◎ 매수인 : 주민등록등본 1통, 도장, 잔금
◎ 중개업자 : 등기부등본, 토지대장, 건물대장, 공시지가확인원, 토지이용계획확인원, 중개 대상물건확인· 설명서,검인계약서 등. 

5) 계약조항 검토 후 특약사항란에 명시할 사항 

① 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금지불시까지 유지하여 양도한다는 내용
② 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용
③ 잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 내용
④ 계약 불이행시 손해배상을 한다는 내용
⑤ 각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용 









아파트 전세 계약시





 계약 전
 
   
법원 등기과나 등기소에서 토지, 건물 등기부 등본을 발급받거나 열람하여 아래 사항을 확인한다. 
   
  1. 등기부 등본상의 소유자가 실제 소유자인지 계약체결 당사자인지 주민등록증을 통해 확인한다. 
   
  2. 주거등기부 등본의 갑구에 기재되어 있는 가압류/ 압류/ 가등기/ 경매/ 예고등기 등 소유권에 영향을 줄 수 있는 내용을 확인한다. 
   
  3. 등기부 등본의 을구에 기재되어 있는 근저당/저당권/전세권 등의 소유권 이외의 권리가 등기되어 있는 지의 여부를 확인한다. 
   
  4. 등기부 등본상의 근저당 등의 권리가 등기되어 있는 경우 예상되는 주택 가격에서 근저당 등의 금액을 공제하고 자신의 주택이 경매되는 경우를 대비하여 먼저 입주해 있는 전세보증금 등을 공제하고도 본인의 전세보증금의 회수가 가능한지 판단한다. 
   
  5. 전/월세 계약 체결 상대방이 등기부 등본상의 소유자가 아닌 경우 적절한 대리권이 있는지의 여부를 위임장과 인감증명서를 통해서 확인한다. 
   
 
체결시 
   
계약서는 시중에서 판매되는 부동산계약서를 이용합니다. 
   
  1. 계약서에 명시할 것 
    가. 부동산 표시란에 물건소재지와 면적(임대차의 경우는 임대할 부분)
나. 계약내용란에 계약금,중고금,잔금 및 기일
 다. 인적사항란에 임대인(매도인)과 임차인(매수인)의 기재사항을 명시하고 인장날인 
   
  2. 계약조항 검토 후 특약사항란에 명시할 것 
    가. 계약당시의 등기상 권리관계상태를 잔금지불시까지 유지하여 양도한다는 내용
 나. 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용
 다. 잔금일 기준 공과금과 세금을 정산한다는 내용
 라. 계약을 이행하지 않을 때는 손해배상을 한다는 내용
 마. 각종 권리 제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용 
   
  3. 영수증에 명시할 것 : 지급내역, 도장, 연월일 등기부등본상의 권리관계 변동사항 확인 
   
  4. 계약서 작성 당일, 중도금 지불 당일. 잔금 지불 당일 확인 확정일자인 수령(전세계약서 지참) 
   
  5. 계약체결 후 전입신고와 동시에 관할 동사무소에서 받아둠 
   
 
 

출처 : http://cafe.naver.com/earth2080.cafe



계약서 작성법 및 주의 사항





01. 계약의 기본상식 및 작성법



1) 계약의 정의

 계약이란 2사람 이상의 당사자가 청약과 승낙이라는 과정을 거쳐, 의사를 표시하고, 그 합치로 성립되는 법률행위를 말한다.

 > 계약서의 보존

 계약서는 후일 필요한 내용을 확인하거나, 다툼이 발생할 경우를 대비하여 사실 증거가 되는 것으로 잘 보관해야 한다. 또한, 계약서는 계약을 진행하는 계약자 수만큼 있어야 하면, 각 계약서마다 계약당사자들의 도장(경우에 따라서는 사인을 해도 되나, 회사는 법인인감을 개인은 개인인감을 사용하는 것이 좋다.)으로 날인하고, 각자가 1부씩 보관을 한다.

 > 공정증서

 공증인이 작성하는 공정증서는 원본은 공증사무소에 보관이 되므로, 만일 등본이나 정본을 분실하는 경우에는 재 발행이 가능하다. 그리고, 공증인을 통하여 작성한 계약서는 공문서로서의 강력한 증거력을 가지고 있으며, 강제집행에 있어서의 채무명의로서 집행력을 갖는다. 공증을 받는데 비용은 많지 들지 않으며, 통상 계약자를 같이 비용을 내는 것이 좋다.



2) 계약의 취소가 가능한 경우

> 미성년자의 계약

 미성년자가 부모 등의 법정대리인의 동의를 얻지 아니하고 체결한 계약은 취소할 수 있다.

 > 사기. 강압에 의한 계약

 당사자의 일방이 상대방으로부터 강압을 받거나, 속아서 체결한 계약은 취소할 수 있다.

 > 서면에 의하지 않은 계약

 서면에 의하지 아니한 증여계약, 부부간의 계약 등은 언제든지 취소할 수 있다.

 > 착오로 인한 계약

 체결한 계약내용의 중요부분에 대하여 착오가 있는 경우에는 취소할 수 있다. 다만, 그 착오가 착오를 일으킨 측의 중요한 과실로 인한 때에는 취소할 수 없다.



02. 계약서 내용 및 항목

1) 표제

 표제란 계약의 내용에 한눈에 파악하기 위한 일종의 표지라고 할 수 있다. 따라서, 표제는

‘계약서’, ‘각서’ 등으로 확실히 표현하는 것이 좋다. 예를 들면, ‘아파트 전세계약서’, ‘금전소비대차계약서’ 등으로 표기될 수 있다.



2) 계약당사자 기입법

 계약당사자를 계약서에 기입할 때, 성명과 주민등록번호(기업은 사업자등록번호)면 족하나, 명확히 하기 위하여 주소를 기입해 두는 것도 좋다.



3) 계약내용의 필수 항목

 계약의 목적, 이행사항, 계약이행기간, 계약 불이행시 처리방법 등 모든 경우에 대하여 자세하게 기술하는 것이 좋다. 계약서 내용에 계약당사자가 자주 언급되어야 하는 경우,

‘갑’, ‘을’, ‘병’ 등으로 표현하고, 계약서 시작과 마지막 부분에 ‘갑’, ‘을’, ‘병’의 계약 당사자를 정확히 정의해 주면 된다. 만약, 대리인의 의하여 계약이 행해지는 경우에는 본인을 표시한 다음에 대리인의 성명, 주소를 적고 성명 앞에 대리인이라고 기재한다.



4) 위조 방지를 위한 문구

‘본 계약서 2통을 작성하여 각자가 서명날인 후 갑, 을이 각각 한통씩 보관한다.’ 이 문구를 계약서 마무리 부분에 넣어 둠으로써, 계약서의 위조를 막을 수 있는 1차 기능을 할 수 있다.



5) 금액기재 원칙

 대부분의 계약서의 경우, 요즈음 컴퓨터로 기초 작업하는 것이 가장 이상적이며, 특히, 금액의 기재는 숫자와 함께, 한자나 한글을 반드시 함께 사용하여 변조는 막는 것이 좋다.



6) 작성의 6하 원칙 및 단어 선택

 모든 계약서는 6하 원칙에 따라 작성하여, 계약 당사자가 누구이며, 어떠한 내용의 권리의무가 어떻게 처분되고, 이행되는지를 정확하고 명료하게 작성하여야 한다. 따라서, 용어를 선택할 때, 애매한 단어는 피하는 것이 좋다. 또한, 제 3자가 봤을 때, 누구나 알아 볼 수 있도록 평이한 문자를 사용하는 것이 좋다.

 * 참고로, 사용용지의 사이즈는 제한이 있는 것은 아니지만, 통상 입증자료를 사용하기 위해서는 현재 우리가 많이 쓰고 있는 A4 용지 크기가 일반화되어 있다.



7) 서명날인 및 확인

 가능하면, 계약당사자의 이름과 주민등록번호 등의 정보는 자필로 기재 후, 일반도장보다는 인감도장을 사용하고, 인감증명서를 첨부해 놓는다. 



02. 계약서 작성 시, 주의사항



1) 계약서 초안을 본인이 작성하지 않을 경우, 문구 하나하나를 꼼꼼히 체크한다.

2) 기존의 협의 내용과 일치 여부를 체크한다.

3) 핵심 문구에는 불필요한 수식을 붙이지 않고, 제 3자가 보아도 알기 싶게 작성한다.

4) 동일계약서에 사용되는 문구는 통일성 있게 사용한다.

5) 공란을 비우거나 공란에 함부로 날인을 하지 않는다.

서류를 작성할 때, 사소한 오기 등을 정정토록 하기 위하여 미리 공란에 당사자의 인장을 찍어 두는 일이 간혹 있다. 그러나, 경우에 따라서는 서류의 주요부분이 정정하는데 악용될 수 있으므로 절대로 공란에 비워두거나 날인하는 행위는 하여서는 안 된다.



6)정정 시, 반드시 정정인을 분명히 찍자

 글자를 삭제하는 경우에는 삭제하는 문자를 알아볼 수 있도록 2줄을 그어서 지운 다음에 그 옆의 공란에 "몇자삭제", "몇자삽입"이라고 쓰고 그 서류에 사용한 계약당사자들의 도장을 찍는 것이 필요하다. 이러한 절차는 불편할 수 있으나, 미연에 분쟁을 막을 수 있는 필수 절차이다.

7) 용지가 2매 이상이면 반드시 간인을 찍는다.

간인은 2매 이상의 계약서에 대하여 두장을 합쳐서 간인을 찍어두면, 다른장이 임의로 변경되는 것을 막을 수 있다.

출처 : [기타] 니즈폼 www.nizform.com